住宅智能化趋于理性 中国房地产报 刘美霞 住宅的智能性能需求是信息社会的必然要求。北京、上海、广州、深圳 等城市的小区纷纷打出智能牌，智能化或者叫数字化示范工程受到房地产开发商的追捧，这一方面是信息 技术发展寻找更广阔的市场结合点的结果，表明IT产业在向传统产业渗透，寻找利润空间。另一方面，中 国网民2001年达到2000万，占全国人口不到2％（美国是45％，近邻韩国和日本也分别达到21％和 15.5％），发展潜力很大。今后五年，中国因特网用户将跃居世界第二位，仅次于美国，在全球 化的背景下，住宅智能化将不可避免地适应这种工作和生活方式的转 变。金融界的权威杂志《福布斯》认为：“八十年代是微处理器时代，九十年代是互联网时代，而二十一世 纪是便宜的传感器时代”。充分利用现代技术为人们的居住生活服务，是智能化小区火爆的内因。 从智能房屋到智能小区 住宅智能性能需求是住宅个人消费发展的必然。在开发商群雄逐鹿的住 房个人消费时代，为了吸引消费者的注意力，取得“卖点”，有前瞻性眼光的住宅开发商，着力在住宅中运 用“四新”技术，拓展和提高性能，于是智能化住宅便应运而生。智能化住宅在中国主要以智能化小区的模 式出现，这当然和中国的住宅是以综合开发的模式有关，基本上没有以单栋为单位的智能化住宅。国外的 住宅智能化往往以“智能化住宅”的面目出现，像英国2000年推向市场的“聪明屋”和注入现代网络技术 的“网络房屋”、丹麦2001年刚刚推出的“网络厨房“就是这样。美国试验性的由摩托罗拉半导体公司建造 的第一幢电子住宅，由专门的通信线路将5只微型电脑、闭路电视系统、各种传感器等连续成一个电子控制 系统。 走入误区与走出误区 智能化小区在世纪之交的中国发展得特别快，但小区往往失去了“聪明“的功 能，仅仅变成了安全防范的电子保安和上网的工具。事实上，上网中以以ISDN替代。笔者认为目前种类繁 多的功能，可以归纳为三类，安防系统、综合信息服务系统、物业管理系统。安防系统又可以演化出园区 公共安防系统和园区家庭安防系统，具体的功能如围栏及栅窗监测、电子巡更、入园识别、车辆识别、门 禁管理、可视对讲、温感及烟感报警、煤气泄露报警、玻璃破碎报警、紧急呼救等。综合信息服务系统演 化出各种具体领域的应用，比如连接INTERNET、提供资讯、网络教育、电子购物、医疗保健、VOD点播 等，用同一个布线系统，信息服务可以随着公共服务网络和信息产业的发展，不断地延伸下去。 笔者认为，智能化小区就是以现代信息技术为手段，通过综合布线，建立以 信息系统为基础的平台，将居住的功能空间、数据、知识、人员、设备、环境等居住生活的各要素整合起 来，对住户的物业进行高效管理和提供信息服务，达到人的居住行为以最小的支出获得最佳舒适度的目 标，简言之，就是具有了综合信息应用和设备监视及管理自动化能力的住宅小区。目前中国的智能化小 区，有的是一些必要的性能，可以为消费者节约日常运行费用，提供更美观、安全、健康的居住环境，有 的则有不必要之嫌，比如有的小区设五道五级安防，就过于浪费，比美国监狱里的安防系统还要严密。许 多小区进行概念炒作，提供一个可视对讲机就认为是智能化了。简单的能上网并不是智能化小区的主要功 能，美国居民主要通过CATV电缆电视传输线路和电话线上网，并不需要住进专门的智能化社区。目前名目 繁多的智能化服务，应当根据住宅的市场定位和消费群体进行去繁就简。主要便于住户对信息进行综合利 用，使其于信息网络技术的智能化住宅能为住户提供一个具有高度安全性和通讯快捷的自动化居住空间， 满足信息社会消费者快节奏的工作和生活方式，设立一个能与外部世界保持完全开放和沟通的通道。总体 来讲，智能化不能仅仅当作炒作的概念和题材，要从智能化的功能出发，本着“以人为本“的思想，不必要 的配置要取消，引导住宅智能化的健康发展。通过住宅的这种智能化性能，实现对资源的优化利用，从而 实现住宅的生态化，节约能源和 水资源，保护环境。 智能配置应兼顾经济与实用 其实，“智能化小区“比单栋的智能化住宅更大范围内进行技术集成，更具有 规模效益，应该能有效地节约投资，节约人力，降低成本，提高效率，更容易实现节水、节地、节能等可 持续发展的战略目标，智能化住宅为信息化社会提供了基础，使人们足不出户就享受到网络带来的便利， 使住宅的功能大大拓展，工作、学习、休息、娱乐等功能集于一体。住宅要适应信息时代人们生活方式的 改变，就要根据住宅的档次定位，细分消费市场，针对住宅消费群体，增加智能化方面的性能。不同档次 的住宅，应当有不同的智能化水平的要求，根据我国的商品住宅性能认定制度，住宅按不同的档次分为3A 级、2A级和1A级。1A级小区定位于经游览达用房中的精品，经济适用房的最大特点是在保证基本性的的基 础上“经济”，要控制成本，不能使房价过高，所以智能化的配置水平就要适当控制，同时要统筹规划，将 基本的管线和电缆铺到位，预留接口，为以后的发展留下空间。就一个中等偏大的小区来说，目前智能化 配置水平高的，摊到每平方米大约需要130元左右；中等水平配置的，摊到每平方米需要80元左右；只有 基本配置的，摊到每平方米大约需要30元左右。智能化小区功能的选择是非常重要的，最优状态是既经济 又能满足需要。 居住小区的智能化要本着便利和经济的原则，充分考虑性能成本比，去掉不 必要的奢华配置，以较小的投入为消费者提供较好的智能化性能。第一，住宅智能化应当像住宅的规划设 计及其他设备配置一样，以住户的舒适、方便、经济为目的，性能的考虑应是第一位的，把诸多与人们生 活相关的事情都集成在一个智能化系统中。第二，节能和经济应是智能化设计的重点，智能化也是一种使 居住行为更经济的工具；第三，小区智能化应为物业管理带来高效率的工作条件，物业管理的出现本身就 是为了实现多个业主条件下的规模积聚效益，利用智能化进行资源配置和有效管理，可以节约能源，进一 步发挥规模效益，从而更大程度地满足对集合式住宅复杂产权下物业的专业化的管理需求。