深圳住宅产业化主打高科技牌 随着房地产市场竞争的日趋激烈，人们对居住环境质量要求的日益提高，以及中国加入WTO 的日益临近，住宅业作为中国最大的产业之一，住宅产业化正从几年前最初的概念，逐步走到人们的面 前，不仅成为置业者可见的现实，也成为地产开发商把握机遇，迎接挑战所不容回避的现实选择。在上月 中旬于北京举行的“2000年中国国际住宅产业展览会”上，有深圳招商地产、万科地产等知名开发商组成的 深圳展团引起了国内同行的极大关注。有资深业内人士在参观后评论称，深圳地产开发商在推进住宅产业 化的道路上，对高新技术、高新材料等的运用水平走在了全国的前列。用数字化社区推进住宅产业化住宅 产业是一个跨越第二、三产业的产业链，它是以商品住宅作为最终产品，并且按照住宅的建造和使用过 程，前后延伸，并辐射带动相关产业而形成的产业链。早在去年7月，国家八部委就联合发布了“关于推进 产业现代化、提高住宅质量的若干意见”，从主要目标、产业框架体系、组织实施等方面勾画了实现住宅产 业化系统工程的方法途径。根据该意见，中国住宅产业化的核心是提高住宅质量，提升居民居住水平。深 圳地产经过十多年的发展，在规划设计的很多方面都很成熟，因此进一步提高住宅质量、提升生活质素的 关键在于引进高新技术，满足人们对高速信息的需求就成了深圳地产商的普遍共识。从去年年底起，深圳 楼市中以“E概念”为主题的住宅纷纷涌现，宽带网接入成为一时时髦的卖点。而在众多的智能化住宅项目 中，招商地产以其利用蛇口信息岛的建设，高起点、大规模地推进蛇口住宅产业化发展而格外引人瞩目。 　　1998年蛇口工业区提出建设蛇口信息岛，这为蛇口住宅产业全面对接网络技术与信息 时代发展要求提供了历史性机遇，招商地产积极参与了信息岛建设。信息岛建设于1999年9月正式启动， 分三步推进，第一步是把网络接通，改造升级，建立平台；第二步是网上内容开发与应用；第三步是发展 与国内外的电子商务与物流配送网络服务系统。目前第一步工作已基本完成；主干光纤建设已到位、双向 860MHZ光纤同轴电缆混合网及楼内五类线接入网，已经覆盖了蛇口全部33个住宅小区，具备了全国独一 无二的现成网络资源，并且蛇口所有的主光纤网络一律是宽频的，通过蛇口建成的区域网上网速度比一般 常用的拨号上网快5－6倍。据招商地产有关负责人士称，招商地产利用“信息岛”建设，成功将信息网络技 术应用于住宅小区，增加了住宅的科技含量，大大提高住宅使用性能。如招商海月花园小区采用光纤到小 区／楼栋的ATM接入方式，五类线到户，每户安装3－5个信息点，通过宽带网以155兆的速度接入互联 网，住户只要申请开户，即可在家中高速（上传10M、下载100M）访问Internet及宽带网应用，海月花 园因其设备的先进性及应用的丰富性获深圳市电信局授牌“宽带信息化示范小区”，成为深圳第一个信息化 智能小区。2000年招商地产还将三个职工住宅小区通过铜质电缆接入，未来新建项目包括商品房、职工住 宅全部接入“信息岛”平台。与此同时，招商地产通过参与“信息岛”网上应用开发，还将为住户提供全新网 络时代生活方式和生活空间。据悉，2000年10月蛇口“信息岛”平台将启动部分网上应用如社区信息发布 及服务、网上办公等；2000年底前完成网上教育、购物、医疗、娱乐、证券交易、社区管理等多种应用开 发，并提供公共软件平台、公共数据库、数码图书馆、多媒体服务中心等完善的网络环境，既为IT企业的 各类网络应用新产品提供试验场所，又能极大满足蛇口居民网上生活与生活的需求。这位人士还指出，通 过“信息岛”平台建设，招商地产正积极规划未来采购、财务、营销方面的电子商务解决方案，目前正与招 商银行合作洽谈，争取早日实现网上购房。同时，借助信息岛平台，招商地产还将率先实现在采购、营 销、财务方面的电子商务运用，从而实现房地产经营的网络化。 　　据“2000年中国国际住宅产业展览会”组委会传出的信息，蛇口信息岛建设因其规划的 超前性、技术的先进性、应用普通性，建设部已正式接受招商地产关于蛇口成为国家信息化示范社区的申 请，蛇口有可能成为第一个获国家承认的信息社区。 　　新技术新材料普遍采用实现住宅产业现代化是一项涉及住宅规划、设计、施工、维护管 理、涉及住宅部品的开发、生产、供应等多方面的系统工程。积极开发、推广新材料、新技术、新工艺是 提高住宅质量，实现住宅产业化的关键。建设部住宅产业化办公室主任聂梅生认为住宅产业化应包括6大技 术体系，即建筑与结构技术体系；节能及新能源开发利用（包括各种气候带的节能住宅体系；新型供热、 制冷技术等）；住宅管线技术体系；厨卫技术体系；住宅环境及其保障技术体系；住宅智能化技术体系。 在“以人为本”的主流开发理念下，深圳地产开发商引进和使用新技术、新材料的的整体水平可以说走在了 全国的前列。 据万科地产建筑技术研究中心工程师张吉吉介绍，万科地产在1999年就确立地产开发向产 业化方向发展的目标。公司于1999年7月正式成立了建筑研究中心，对国内外各种先进的建筑新技术、新 材料加以研究，并结合实际运用到具体项目中。作为国家康居示范工程之一的“万科四季花城”可谓是万科 地产在产业化开发上迈出的第一步。在这个住宅小区中，万科采用了诸多目前深圳唯一的新技术（如雨水 利用系统、垃圾微生物处理箱、污水生物化处理系统等），同时还在建筑材料上选用最新的产品，如新型 墙材，具有隔热保温效果的双层隔热窗等。这些新技术新材料的采用大大提高了住宅的质量和性能。招商 地产的有关负责人则介绍说，目前招商地产已普遍采用异型柱框结构体系，大量采用坡屋顶及屋面防水保 温技术，高档住宅配备双层空腹塑钢玻璃门窗，同时较多地应用新型外墙材料和轻质隔音墙，并于近年来 开始采用整体厨卫体系，应用节水型卫生器具。科技的应用对提高住宅使用性能、环保节能、降低成本都 产生了良好效果，从市场的反应来看，科技含量高的住宅都比较热销。 　　住宅产业化无疑是今后房地产开发的必然方向，由于住宅产业化在国内刚刚起步，因此 在推进的过程中有许多的问题必须面对和解决。 　　中国海外建筑（深圳）有限公司总经理张一平认为规范化问题是住宅产业化发展的前 提。这包括两方面的含义，即企业的规模和住宅项目的规模。一个产业的发展需要有“领头羊”来整合资 源，降低成本，从而带动整个产业更好的发展。同时政府应在规划方面适当引导和调控，并鼓励地产商进 行成片的旧区改造或是大规模开发城郊土地，适当扩大单宗土地出让的规模，这个问题这一、二年已有所 改善。其次是科技化问题，加快住宅产业的科技进步，重视技术推广已成为业内人士面前迫切而艰巨的任 务。再次是市场化问题，深圳住宅产业在开发理念、规划设计、物业管理等方面处于领先地位，应该讲与 市场竞争有很大关系，但在土地供应方面，市场化程度还不高。 　　招商地产总经理林少斌则认为，住宅产业化是住宅产业的市场化、规模化、专业化、现 代化、标准化、科技化、国际化，是住宅产业全面走向市场，依据市场规律，增加科技含量，进行规模结 合、专业分工、集约经营，从而达到与国际接轨的发展过程。从蛇口20多个住宅产业发展的实践来看，市 场是住宅产业发展的原动力，住宅产业化的进程需要政府的引导，地产开发商要成为住宅集团必须加强资 源的整合能力，具体而言，就是要与供应商建立品牌协作机制，让建材商、建筑商、规划设计单位全程参 与住宅品牌塑造与维护，在生产组织上初步实现部品生产标准化、配套化、施工现场装配化。资源整合能 力是企业成为住宅产业集团的必要技能，在资源整合完成后住宅产业集团需要全面地对资源进行管理。万 科地产的张吉吉指出，产业化是一个相当复杂的进程，它不仅仅是运用新技术新材料的单方面的内容，还 必须与发展商的品牌战略相结合。在目前阶段推进产业化还有较大的难度，比如置业者对新技术新材料的 认同度，新材料的价格成本过高等，但是走产业化道路毕竟是大势所趋，为此付出一定的代价也是必须 的。